27회 공인중개사 시험대비

부동산세법 이론정리(5)

이송원 – 박문각 강남, 종로공인중개사학원

종합부동산세

1			특징 및 과세대상물

(1) 의의 및 특징

1) 의의

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 기준금액을 초과하는 부동산(주택, 토지)을 사실상 보유한 자에게 관할 세무서장이 납세고지서와 세액산출명세서를 발부하여 종합부동산세를 징수한다. 다만, 부과징수에도 불구하고 신고납부방식으로 신고하고자 하는 경우에는 납세의무자는 관할 세무서장에게 신고납부할 수 있다.

① 국 세

② 직접세

③ 보통세

④ 독립세

① 보유과세

② 개인별과세

③ 인 세

④ 소유자별 합산과세

⑤ 초과누진세율

과세대상물

① 주택

② 토지

보   유

(6 / 1)

주소지

세무서

정부부과

신고납부(선택)

2) 특징

① 종합부동산세는 소유자별로 합산하여 과세하는 인세(초과누진세율)이다.

재산세 : 토지(합산과세 ⇒ 인세), 토지 이외(개별과세 ⇒ 물세)

주의

② 종합부동산세는 6월 1일 소유자에게 부과하는 보유과세(1년분 과세)이다.

③ 종합부동산세는 과세기준일에 성립하고, 정부부과과세방법에 의하여 확정되나 납세의무자의 선택(신고납부)에 의하여 확정할 수 있다.

④ 종합부동산세는 납부할 세액이 1,000만원 초과시도 물납 불가능(법 개정)하다.

⑤ 종합부동산세는 납부할 세액이 500만원 초과시 분할납부(2개월 이내)가 가능하다.

⑥ 종합부동산세는 원칙이 정부부과과세방식이기 때문에 기한 후 신고를 할 수 없다.

⑦ 종합부동산세는 국세이다.

(2) 과세대상물

구 분	부동산의 종류		재산세	종합부동산세
주택	별장		비례세율(4%)	과세제외
	일반주택(고급주택 포함)		초과누진세율(4단계)	과세대상
건축물	사치성재산(골프장, 고급오락장)		비례세율(4%)	과세제외
	공장용 건축물		비례세율	과세제외
	일반건축물		비례세율	과세제외
토지	종합합산토지		초과누진세율(3단계)	과세대상
	별도합산토지(건축물부속토지)		초과누진세율(3단계)	과세대상
	분리과세토지	저율분리과세	비례세율	과세제외
		고율분리과세	비례세율	과세제외

2			납세의무자

(1) 주택의 납세의무자

공시가액을 합한 금액이 6억원을 초과(개인인 경우 개인별로 합산)하는 자

세대별로 합산하여 과세하지 않고 개인별로 과세한다.

주의

(2) 토지의 납세의무자

1) 종합합산과세대상 토지

공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과(개인인 경우 개인별로 합산)하는 자

세대별로 합산하여 과세하지 않고 개인별로 과세한다.

주의

2) 별도합산과세대상 토지

공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과(개인인 경우 개인별로 합산)하는 자

세대별로 합산하여 과세하지 않고 개인별로 과세한다.

주의

3			과세표준

(1) 주택의 과세표준

주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합한 금액(과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유하는 경우에는 그 합산한 금액에서 기초공제 3억원을 공제한 금액)에서 6억원을 공제한 금액에 공정시장가액비율(80%)을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영(0)보다 작은 경우에는 영(0)으로 본다.

㉠ 주택분 과세표준 = [주택 공시가격 합계액 - 6억원] × 공정시장가액비율(80%)

㉡ 1세대 1주택자 과세표준 = [(주택 공시가격 합계액 - 기초공제 3억원) - 6억원] × 공정시장가액비율(80%)

과세표준계산시 공시가액의 합계액에서 6억원을 공제한 후 공정시장가액비율을 곱하는 것 확인

주의

(2) 토지의 과세표준

1) 종합합산과세대상 토지

종합합산과세대상인 토지의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 공정시장가액비율(80%)을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영(0)보다 작은 경우에는 영(0)으로 본다.

종합합산과세표준 = [토지 공시가격 합계액 - 5억원] × 공정시장가액비율(80%)

과세표준계산시 공시가액의 합계액에서 6억원을 공제한 후 공정시장가액비율을 곱하는 것 확인

주의

2) 별도합산과세대상 토지

별도합산과세대상인 토지의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 공정시장가액비율(80%)을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영(0)보다 작은 경우에는 영(0)으로 본다.

별도합산과세표준 = [토지 공시가격 합계액 - 80억원] × 공정시장가액비율(80%)

과세표준계산시 공시가액의 합계액에서 6억원을 공제한 후 공정시장가액비율을 곱하는 것 확인

주의

4			세 율

(1) 주택의 세율 및 세액

① 주택에 대한 종합부동산세는 과세표준에 5단계 초과누진세율(0.5 ～ 2%)을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

② 주택분 과세표준 금액(6억원 초과분)에 대하여 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액은 주택분 종합부동산세액에서 이를 공제한다.

③ 주택분 종합부동산세 납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우의 연령별 세액공제와 보유기간별 세액공제는 중복하여 적용할 수 있다.

④ 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자의 연령별 공제율은 다음과 같다.

연 령	공제율
만 60세 이상 만 65세 미만	100분의 10
만 65세 이상 만 70세 미만	100분의 20
만 70세 이상	100분의 30

⑤ 1세대 1주택자로서 해당 주택을 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자의 보유기간별 공제율은 다음과 같다.

보유기간	공제율
5년 이상 10년 미만 보유	100분의 20
10년 이상 보유	100분의 40

(2) 세부담의 상한

구 분		재산세	종합부동산세
토 지		100분의 150	100분의 150
건축물		100분의 150	-
주택	공시가액 3억원 이하	100분의 105	-
	공시가액 3억원 초과 6억원 이하	100분의 110	-
	공시가액 6억원 초과	100분의 130	100분의 150

5			납세절차

(1) 납세절차

① 과세기준일 : 6월 1일

② 부과징수 : 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 부과징수한다.

③ 선택적 신고납부 : 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장의 결정은 없었던 것으로 본다.

(2) 분할납부

납부하여야 할 세액이 5백만원을 초과하는 경우에는  그 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 2개월 이내에 분할납부하게 할 수 있다.

① 납부할 세액이 1천만원 이하인 경우 : 5백만원을 초과하는 금액

② 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 : 그 세액의 50% 이하의 금액

(3) 부가세

본 세	부 가 세
	일반적인 경우	감면의 경우
취득세	① 농어촌특별세 : 취득세의 표준세율을 2%로 적용하여 산출한 취득세액의 10% ② 지방교육세 ㉠ 표준세율에서 2%를 뺀 세율을 적용하여 산출한 취득세액의 20% ㉡ 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우에는 해당 세율에 50%를 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액의 20%	농어촌특별세 : 취득세 감면세액의 20%
등록면허세	지방교육세 : 등록면허세액의 20%	농어촌특별세 : 등록면허세 감면세액의 20%
재산세	지방교육세 : 재산세액의 20%	-
종합부동산세	농어촌특별세 : 종합부동산세액의 20%	-
양도소득세	-	농어촌특별세 : 양도소득세 감면세액의 20%

♣ 보충학습 ♣ 세목별 종합정리

구 분	취득세	등록면허세	재산세	종합부동산세	양도소득세
과세주체	특, 광, 도	도, 구	시, 군, 구	국세	국세
물 납	×	×	○	×(개정)	×(개정)
분할납부	×	×	○(45일)	○(2개월)	○(2개월)
인 세	×	×	○(토지)	○	○
물 세	○	○	○(토지이외)	×	×
합산과세	×	×	○	○	○
개별과세	○	○	○	×	×
초과누진세율	×	×	○	○	○
비례세율	○	○	○	×	○
표준세율	±50%	±50%	±50%	-	-
부가세	농어촌특별세 지방교육세	지방교육세	지방교육세	농어촌특별세	-
면세점	○(이하)	×	×	-	-
소액징수면제	×	×	○(미만)	-	-
유통과세	○	○	×	×	○
보유과세	×	×	○	○	×
성립시기	취득하는 때	등록하는 때	과세기준일	과세기준일	과세기간이 끝나는 때
신고납부	○	○	×	○(선택)	○
신고납부기간	취득일로부터 60일 이내	등록하기 전까지	×	12/1~12/15	다음 연도 5/1~5/31
보통징수	○(무신고)	○(무신고)	○	○(원칙)	○(무신고)
납부기간	-	-	7/16~7/31 9/16~9/30	12/1~12/15	-
기한 후 신고	○	○	×	×	○
가산세	○	○	×	○	○
가산금	○	○	○	○	○