27회 공인중개사 시험대비

부동산세법 이론정리(1)

이송원 – 박문각 강남, 종로공인중개사학원

조세총론

1			국세와 지방세의 과세 구분

(1) 세목별 특징 비교

구 분	취득세	등록면허세	재산세	종합부동산세	양도소득세
과세주체	물건소재지 특, 광, 도	물건소재지 도, 구	물건소재지 시, 군, 구	주소지 세무서	주소지 세무서
보통세	○	○	○	○	○
목적세	×	×	×	×	×
직접세	○	○	○	○	○
간접세	×	×	×	×	×
종가세	○	○	○	○	○
종량세	×	○(건별)	×	×	×
인 세	×	×	○(토지)	○	○(양도자별)
물 세	○	○	○(토지 이외)	×	×
개별과세	○	○	○(토지 이외)	×	×
합산과세	×	×	○(토지)	○(소유자별)	○(1/1~12/31)
차등비례세율	○	○	○	×	○(예외)
초과누진세율	×	×	○(토지, 주택)	○	○
표준세율	±50%	±50%	±50%(해당연도)	-	-
면세점	취득가액 50만원 이하	-	-	-	-
소액징수면제	-	-	그 세액 2,000원 미만	-	-

(2) 세목별 납세절차 비교

1) 신고납부

① 의의 : 납세의무자가 그 납부할 지방세의 과세표준과 세액을 신고하고 그 신고한 세금을 납부하는 것을 말한다.

납세의무자

과세권자

신고․납부

1. 과세표준

2. 세액계산

② 특징

㉠ 과세표준과 세액의 계산은 원칙적으로 납세의무자가 한다. 즉, 납세의무자는 세무 행정에 참여할 수 있기 때문에 보통징수보다 더 민주적인 방법이다.

㉡ 세액의 확정은 과세표준신고서를 제출하는 때(발신주의)가 된다. 이 경우 확정의 효력은 과세표준신고서를 제출하면서 발생한다.

㉢ 신고납부기한까지 신고․납부를 하지 않는 경우에는 벌과금의 성격이 있는 가산세를 본세에 포함하여 부과한다.

③ 신고납부 세목

㉠ 지방세 : 취득세․등록에 대한 등록면허세

㉡ 국세 : 소득세(양도소득세 포함)․종합부동산세(선택적)

2) 보통징수

① 의의 : 세무공무원이 납세고지서를 해당 납세자에게 발급하여 지방세를 징수하는 것을 말한다.

납세의무자

과세권자

보통징수

1. 과세표준

2. 세액계산

② 특징

㉠ 과세표준과 세액의 계산은 과세주체에서만 한다. 즉, 납세의무자가 세무 행정에 참여하지 못하기 때문에 신고․납부보다 민주적이지 못하다.

보통징수 세목은 납세의무자가 과세표준계산에 참여하지 못한다.

주의

① 신고가액이 시가표준액을 초과하는 경우에도 시가표준액에 의한다.

② 사실상가액이 확인 되는 경우에도 시가표준액에 의한다.

㉡ 세액의 확정은 과세권자가 결정하는 때가 된다. 이 경우 확정의 효력은 납세고지서가 납세의무자에게 도달하는 때이다.

㉢ 납세고지서에 의한 납부기한까지 납부하지 않는 경우에는 연체이자의 성격이 있는 가산금을 적용한다.

③ 보통징수 세목

㉠ 지방세 : 재산세․지역자원시설세(특정부동산분)

㉡ 국세 : 종합부동산세

3) 세목별 신고 또는 납부기간

세 목	신고․납부기간
취득세	원 칙		① 취득일로부터 60일 이내(증여 포함) ② 허가받기 전에 거래대금을 완납한 경우 : 그 허가일이나 허가구역 지정 해제일 또는 축소일로부터 60일 이내
	상속	국내	상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내
		국외	상속개시일이 속하는 달의 말일부터 9개월 이내
	증 여		취득일(계약일)로부터 60일 이내
	신고․납부기한 이내에 등기 먼저		등기․등록하기 전까지
등록면허세	등기․등록하기 전까지
재산세	토 지		9월 16일부터 9월 30일 ⇒ 금액 관계없음
	건축물		7월 16일부터 7월 31일 ⇒ 금액 관계없음
	주택	1/2	7월 16일부터 7월 31일	10만원 이하 : 7월 16일부터 7월 31일
		1/2	9월 16일부터 9월 30일
종합부동산세	12월 1일부터 12월 15일까지
양도소득세	예정신고		양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
	확정신고		양도한 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지

4) 가산세와 가산금

합격보장 부동산세법

가. 가산세

① 의의 : 의무의 성실한 이행을 확보하기 위하여 의무를 이행하지 아니할 경우에 산출한 세액에 가산하여 징수하는 금액을 말한다. 이 경우 가산세 계산시 가산금은 이에 포함하지 아니한다.

가산세는 세목이기 때문에 별도로 불복을 제기할 수 있다.

주의

① 가산세 계산시 가산금은 고려되지 않지만, 가산금 계산시 기초가액인 산출세액에는 가산세가 포함될 수 있다.

② 가산금은 세금이 아니기 때문에 별도로 불복을 제기할 수 없다.

② 특징

㉠ 세법상 각종 협력의무의 위반에 대하여 가해지는 행정벌(벌과금의 성격)이다.

㉡ 가산세는 해당 의무가 규정된 세법의 해당 지방세의 세목으로 한다. ⇒ 세금이다.

㉢ 해당 지방세를 감면하는 경우에는 가산세는 그 감면하는 지방세에 포함하지 않는다.

③ 가산세 종류

구 분	종 류		가산세율
일반공통	과소신고 가산세	일반 과소신고	10％
		부정 과소신고	40％
	무신고 가산세	일반 무신고	20％
		부정 무신고	40％
	납부불성실 가산세		1일 0.03％
취득세	장부 기록·비치의무 위반 가산세		10％
	중가산세(취득 후 신고 없이 매각) ⇒ 취득세만 적용		80％

나. 가산금

① 의의 : 납부기한까지 납부하지 아니할 때에 고지세액에 가산하여 징수하는 금액(일반가산금)과 납부기한이 지난 후 일정기한까지 납부하지 아니할 때에 그 금액에 다시 가산하여 징수하는 금액(중가산금)을 말한다.

가산금은 세목이 아니기 때문에 별도로 불복을 제기할 수 없다.

주의

① 가산세 계산시 가산금은 고려되지 않지만, 가산금 계산시 기초가액인 산출세액에는 가산세가 포함될 수 있다.

② 가산세는 세목이기 때문에 별도로 불복을 제기할 수 있다.

② 특징

㉠ 본세가 아닌 연체이자이다. 즉, 본세와 구분하여 별도로 표시하기 때문에 가산금은 지방세에 속하지 않는다.

㉡  가산금 부과 대상인 체납세액에는 가산세가 포함(신고납부 불이행시)되는 경우가 있다.

㉢ 국가와 지방자치단체(지방자치단체조합을 포함한다)에 대하여는 가산금을 징수하지 아니한다.

㉣ 외국의 권한 있는 당국과 상호합의절차가 진행 중이라는 이유로 체납액의 징수를 유예한 경우에는 가산금을 적용하지 아니하고 「국제조세조정에 관한 법률」 에 따른 가산금에 대한 특례를 적용한다.

③ 가산금의 구분

㉠ 일반가산금 : 지방세를 납부기한까지 완납하지 아니할 때에는 그 납부기한이 지난 날부터 체납된 지방세의 100분의 3(3%)에 상당하는 가산금을 징수한다.

가산금  = 체납세액(가산세 포함) × 3%

㉡ 중가산금

ⓐ 체납된 지방세를 납부하지 아니한 때에는 납부기한이 지난 날부터 1개월이 지날 때마다 체납된 지방세의 1천분의 12(1.2%)에 상당하는 가산금을 일반가산금에 더하여 징수한다. 이 경우 중가산금을 가산하여 징수하는 기간은 60개월을 초과하지 못한다.

중가산금  = 체납세액(가산세 포함) × 1.2% × 매 1개월 경과시 마다

ⓑ 체납된 납세고지서별 지방세의 세액이 30만원(국세 100만원) 미만일 때에는 적용하지 아니한다. 이 경우 같은 납세고지서에 둘 이상의 세목이 함께 적혀있는 경우에는 세목별로 판단한다.

(3) 세목별 물납과 분할납부

구 분		재산세	종합부동산세	양도소득세
물 납	요건	납부할 세액 1천만원 초과	불가능(개정)	불가능(개정)
	재산	관할 내의 부동산	불가능(개정)	불가능(개정)
분 할 납 부	요건	납부할 세액 5백만원 초과 ⇒ 45일 이내	납부할 세액 5백만원 초과 ⇒ 2개월 이내	납부할 세액 1천만원 초과 ⇒ 2개월 이내
	방법	① 1천만원 이하 - 5백만원 초과액 ② 1천만원 초과 - 그 세액의 50% 이하 금액		① 2천만원 이하 - 1천만원 초과액 ② 2천만원 초과 - 그 세액의 50% 이하 금액

(4) 세목별 부가세

본 세	부 가 세
	일반적인 경우	감면의 경우
취득세	① 농어촌특별세 : 취득세의 표준세율을 2%로 적용하여 산출한 취득세액의 10% ② 지방교육세 ㉠ 표준세율에서 2%를 뺀 세율을 적용하여 산출한 취득세액의 20% ㉡ 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우에는 해당 세율에 50%를 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액의 20%	농어촌특별세 : 취득세 감면세액의 20%
등록면허세	지방교육세 : 등록면허세액의 20%	농어촌특별세 : 등록면허세 감면세액의 20%
재산세	지방교육세 : 재산세액의 20%	-
종합부동산세	농어촌특별세 : 종합부동산세액의 20%	-
양도소득세	-	농어촌특별세 : 양도소득세 감면세액의 20%

합격보장 부동산세법

2			용어정의

(1) 납세의무자

납세의무자란 「지방세법」에 따라 지방세를 납부할 의무(지방세를 특별징수하여 납부할 의무는 제외한다)가 있는 자를 말한다.

(2) 보증인

보증인이란 납세자의 지방세ㆍ가산금 또는 체납처분비의 납부를 보증한 자를 말한다.

보증인은 신고에 대한 보증이 아닌 납부에 대한 보증만을 의미한다.

주의

(3) 지방자치단체의 징수금

징수금이란 지방세(2순위)와 가산금(3순위) 및 체납처분비(1순위)를 말한다.

체납처분비는 파산절차에 소요된 비용에는 우선하지 못한다.

주의

① 체납처분비는 소액임차보증금이나 소액임금채권에 우선한다.

② 체납처분비는 그 재산에 부과된 세금(재산세, 자동차세, 지역자원시설세, 지방교육세, 종합부동산세, 상속세, 증여세)에 우선한다.

(4) 체납처분비

체납처분에 관한 규정에 따른 재산의 압류ㆍ보관ㆍ운반과 매각에 드는 비용(매각을 대행시키는 경우 그 수수료를 포함한다)을 말한다.

(5) 면세점

과세표준금액이 일정금액 이하에 대해 과세하지 않는다고 정할 때 그 금액을 말한다.

(6) 소액징수면제

징수할 세액이 일정금액에 미달할 경우에는 이를 징수하지 아니하는 것을 말한다.

(7) 유통과세(취득 + 양도)와 보유과세

취득세+농어촌특별세

+지방교육세

등록면허세+지방교육세

상속세, 증여세

부가가치세

지방소비세, 인지세

재  산  세 + 지방교육세

종합부동산세+농어촌특별세

종합소득세

지방소득세

부가가치세

지방소비세

양도소득세

종합소득세

지방소득세

부가가치세

지방소비세

인지세, 농어촌특별세

취 득

유통과세

보 유

보유과세

양 도

유통과세

동시부과

□──□──□

지방교육세

동시부과

□──□──□

지방소득세

동시부과

□──────□──────□

부가가치세, 농어촌특별세, 지방소비세

3			납세의무 성립과 확정

(1) 지방세 납세의무 성립과 확정

구 분	납세의무 성립(추상적 = 준비단계)	납세의무 확정(구체적)	납세절차
취 득 세	과세물건을 취득하는 때	신고하는 때	취득일로부터 60일 이내
등록면허세	등기 또는 등록하는 때	신고하는 때	등기․등록하기 전까지
재 산 세	과세기준일인 매년 6월 1일	결정하는 때	7/16 ~ 7/31(건축물) 9/16 ~ 9/30(토지)
지방교육세 (부 가 세)	그 과세표준이 되는 세목(취득세, 등록면허세, 재산세)의 납세의무가 성립하는 때	㉠ 신고납부 : 신고하는 때 ㉡ 보통징수 : 결정하는 때	본세에 따라 달라진다.
지방소득세	그 과세표준이 되는 소득에 대한 소득세․법인세의 납세의무가 성립하는 때	신고하는 때	-
지방소비세	「국세기본법」에 따른 부가가치세의 납세의무가 성립하는 때	신고하는 때	-
가 산 세	이를 가산할 지방세의 납세의무가 성립하는 때	본세가 확정되는 때	-
수시 부과	수시부과할 사유가 발생하는 때	결정하는 때	-

(2) 국세 납세의무 성립과 확정

구 분	납세의무의 성립(추상적 = 준비단계)	납세의무 확정(구체적)	납세절차
소 득 세	과세기간(1/1~12/31)이 끝나는 때	신고하는 때	다음연도 5/1~5/31
종합부동산세	과세기준일인 매년 6월 1일	원칙 : 결정․경정하는 때 선택 : 신고하는 때	12/1 ~ 12/15
상 속 세	상속을 개시하는 때	결정․경정하는 때	상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내
증 여 세	증여 재산을 취득하는 때	결정․경정하는 때	증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
가 산 세	이를 가산할 국세의 납세의무가 성립하는 때	본세가 확정되는 때	-
교 육 세	본세의 납세의무가 성립하는 때	-	-
예정신고하는 소득세	그 과세표준이 되는 금액이 발생한 달의 말일	확정신고하는 때	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
수시부과	수시부과할 사유가 발생하는 때	결정․경정하는 때	-