제25회 공인중개사

공인중개사법․중개실무(A형) 정답 및 해설(2)

신정환 – 박문각 강남, 종로공인중개사학원

21. 공인중개사법령상 공인중개사협회에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 협회는 재무건전성기준이 되는 지급여력비율을 100분의 100 이상으로 유지해야 한다.

② 협회의 창립총회는 서울특별시에서는 300인 이상의 회원의 참여를 요한다.

③ 협회는 시·도에 지부를 반드시 두어야 하나, 군·구에 지회를 반드시 두어야 하는 것은 아니다.

④ 협회는 총회의 의결내용을 15일 내에 국토교통부장관에게 보고해야 한다.

⑤ 협회의 설립은 공인중개사법령의 규정을 제외하고「민법」의 사단법인에 관한 규정을 준용하므로 설립허가주의를 취한다.

21. 정답 : ①

해설 : ② 서울특별시에서는 100인 이상의 회원의 참여를 요한다. ③ 협회는 정관이 정하는 바에 따라 특별시․광역시․도에 지부를, 시․군․구에 지회를 둘 수 있다. ④ 15일이 아니라 지체없이 국토교통부장관에게 보고해야 한다. ⑤ 설립인가주의를 취한다.

22. 공인중개사법령상 중개사무소의 개설등록을 반드시 취소해야 하는 사유가 아닌 것은?

① 중개업자인 법인이 해산한 경우

② 거짓된 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

③ 이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

④ 중개업자가 다른 중개업자의 중개보조원이 된 경우

⑤ 중개업자가 천막 등 이동이 용이한 임시중개시설물을 설치한 경우

22. 정답 - ⑤

해설 – 등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다.

암기	사 유
사	개인인 중개업자가 사망하거나 중개업자인 법인이 해산한 경우
부	거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우
결	결격사유에 해당하게 된 경우. 다만, 법인의 임원이나 사원이 결격사유에 해당하는 경우로서 그 사유가 발생한 날부터 2월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 그러하지 아니하다.
이	이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우
이	다른 중개업자의 소속공인중개사․중개보조원 또는 중개업자인 법인의 사원․임원이 된 경우(=이중소속)
양	다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도 또는 대여한 경우
업	업무정지기간 중에 중개업무를 하거나 자격정지처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우
2	최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우

23. 공인중개사법령상 중개업자에 대한 업무정지처분을 할 수 없는 경우는?

① 중개업자가 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우

② 중개업자가 최근 1년 이내에 공인중개사법에 의하여 1회의 과태료 처분을 받고 다시 과태료 처분에 해당하는 행위를 한 경우

③ 중개업자가 부동산거래정보망에 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개한 경우

④ 법인인 중개업자가 최근 1년 이내에 겸업금지 규정을 1회 위반한 경우

⑤ 중개대상물확인·설명서 사본의 보존기간을 준수하지 않은 경우

23. 정답 : ②

해설 : 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우가 업무정지처분사유에 해당된다.

24. 공인중개사법령상 공인중개사협회의 공제사업에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

㉠ 협회의 공제규정을 제정·변경하고자 하는 때에는 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

㉡ 위촉받아 보궐위원이 된 운영위원의 임기는 전임자 임기의 남은 기간으로 한다.

㉢ 운영위원회의 회의는 재적위원 과반수의 찬성으로 심의사항을 의결한다.

㉣ 협회와 중개업자 간에 체결된 공제계약이 유효하게 성립하려면 공제계약 당시에 공제사고의 발생 여부가 확정되어 있지 않은 것을 대상으로 해야 한다.

① ㉠, ㉡

② ㉢, ㉣

③ ㉠, ㉡, ㉣

④ ㉡, ㉢, ㉣

⑤ ㉠, ㉡, ㉢, ㉣

24. 정답 : ③

해설 : 운영위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의(開議)하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 심의사항을 의결한다.

25. 공인중개사법령상 甲과 乙이 받을 수 있는 포상금의 최대 금액은?

⦁甲은 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 A를 고발하여 A는 기소유예의 처분을 받았다.

⦁거짓의 부정한 방법으로 중개사무소 개설등록을 한 B에 대해 甲이 먼저 신고하고, 뒤이어 乙이 신고하였는데, 검사가 B를 공소제기하였다.

⦁甲과 乙은 포상금배분에 관한 합의 없이 공동으로 공인중개사자격증을 다른 사람에게 대여한 C를 신고하였는데, 검사가 공소제기하였지만, C는 무죄판결을 받았다.

⦁乙은 중개사무소등록증을 대여받은 D와 E를 신고하였는데, 검사는 D를 무혐의처분, E를 공소제기하였으나 무죄판결을 받았다.

⦁A, B, C, D, E는 甲 또는 乙의 위 신고·고발 전에 행정기관에 의해 발각되지 않았다.

① 甲: 75만원, 乙: 25만원

② 甲: 75만원, 乙: 50만원

③ 甲: 100만원, 乙: 50만원

④ 甲: 125만원, 乙: 75만원

⑤ 甲: 125만원, 乙: 100만원

25. 정답 : ④

해설 : 검사가 공소제기를 했으나 무죄판결을 받은 경우에도 포상금은 지급한다.

갑(甲)의 포상금 - 125만원	을(乙)의 포상금 - 75만원
A신고 - 50만원	C신고 - 25만원
B신고 – 50만원	E신고 - 50만원
C신고 - 25만원

26. 공인중개사법령상 국토교통부장관이 공인중개사협회의 공제사업 운영에 대하여 개선조치로서 명할 수 있는 것으로 명시되지 않은 것은?

① 자산예탁기관의 변경

② 자산의 장부가격의 변경

③ 업무집행방법의 변경

④ 공제사업의 양도

⑤ 불건전한 자산에 대한 적립금의 보유

26. 정답 : ④

해설 : 국토교통부장관은 협회의 공제사업 운영이 적정하지 아니하거나 자산상황이 불량하여 중개사고 피해자 및 공제 가입자 등의 권익을 해칠 우려가 있다고 인정하면 다음 각 호의 조치를 명할 수 있다(법 제42조의4)

1. 업무집행방법의 변경

2. 자산예탁기관의 변경

3. 자산의 장부가격의 변경

4. 불건전한 자산에 대한 적립금의 보유

5. 가치가 없다고 인정되는 자산의 손실 처리

6. 그 밖에 이 법 및 공제규정을 준수하지 아니하여 공제사업의 건전성을 해할 우려가 있는 경우 이에 대한 개선명령

27. 공인중개사법령상 관련 행정청에 수수료를 납부하여야 하는 사유로 명시되어 있는 것을 모두 고른 것은?

㉠ 중개사무소의 개설등록 신청

㉡ 분사무소 설치신고

㉢ 중개사무소의 휴업 신청

㉣ 공인중개사자격증의 재교부 신청

① ㉡, ㉢

② ㉠, ㉡, ㉣

③ ㉠, ㉢, ㉣

④ ㉡, ㉢, ㉣

⑤ ㉠, ㉡, ㉢, ㉣

27. 정답 : ②

해설 : 지방자치단체가 정하는 수수료를 납부해야 하는 경우는 다음과 같다.

1. 공인중개사자격시험에 응시하는 자

2. 공인중개사자격증의 재교부를 신청하는 자

3. 중개사무소의 개설등록을 신청하는 자

4. 중개사무소등록증의 재교부를 신청하는 자

5. 분사무소설치의 신고를 하는 자

6. 분사무소설치신고필증의 재교부를 신청하는 자

28. 공인중개사법령상 벌칙의 법정형이 같은 것끼리 모두 묶은 것은?

㉠ 이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 중개업자

㉡ 중개의뢰인과 직접 거래를 한 중개업자

㉢ 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치한 중개업자

㉣ 2 이상의 중개사무소에 소속된 공인중개사

㉤ 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자

① ㉠, ㉡

② ㉠, ㉢, ㉣

③ ㉠, ㉣, ㉤

④ ㉡, ㉢, ㉤

⑤ ㉢, ㉣, ㉤

28. 정답 : ②

해설 :

1. 3년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금

⑴ 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자

⑵ 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 자

⑶ 부동산의 분양․임대 등과 관련있는 증서 등의 매매․교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위

⑷ 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위

⑸ 탈세를 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나, 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위

2. 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금

암 기	사 유
이	이중으로 중개사무소의 개설등록을 하거나 2 이상의 중개사무소에 소속된 자
양	다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 다른 사람에게 양도․대여한 자 또는 다른 사람의 성명․상호를 사용하여 중개업무를 하거나 중개사무소등록증을 양수․대여받은 자
이	2 이상의 중개사무소를 둔 자
양	다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도․대여한 자 또는 다른 사람의 공인중개사자격증을 양수․대여받은 자
정	거래정보사업자가 공개의무에 위반
비	업무상 비밀을 누설한 자
사	공인중개사가 아닌 자로서 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 자
4급	금지행위를 한 경우(매매, 협조, 수수료, 중요사항)
임	임시 중개시설물을 설치한 자
명	중개업자가 아닌 자로서 “공인중개사사무소”, “부동산중개” 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 자
광	중개업자가 아닌 자로서 중개업을 하기 위하여 중개대상물에 대한 표시․광고를 한 자

29. 공인중개사법령상 중개대상물확인·설명서 작성방법에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 권리관계의 ‘등기부기재사항’은 중개업자 기본 확인사항으로, ‘실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’은 중개업자 세부 확인사항으로 구분하여 기재한다.

② ‘건폐율 상한 및 용적률 상한’은 중개업자 기본 확인사항으로 토지이용계획확인서의 내용을 확인하여 적는다.

③ ‘거래예정금액’은 중개업자 세부 확인사항으로 중개가 완성된 때의 거래금액을 기재한다.

④ ‘취득시 부담할 조세의 종류 및 세율’은 중개대상물 유형별 모든 서식에 공통적으로 기재할 사항으로 임대차의 경우에도 기재해야 한다.

⑤ 중개수수료는 법령으로 정한 요율 한도에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의하여 결정하며, 중개수수료에는 부가가치세가 포함된 것으로 본다.

29. 정답 : ①

해설 : ② 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)의 “건폐율 상한 및 용적률 상한”은 시ㆍ군의 조례에 따라 기재한다. ③ ‘거래예정금액’은 중개업자 기본확인사항에 해당되고, 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 기재한다.

④ ‘취득시 부담할 조세의 종류 및 세율’은 중개대상물 유형별 모든 서식에 공통적으로 기재할 사항으로 임대차의 경우에는 제외한다. ⑤ 중개수수료는 법령으로 정한 요율 한도에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의하여 결정하며, 중개수수료에는 부가가치세는 포함되지 않은 것으로 본다.

30. 공인중개사법령상 중개업자의 거래계약서 작성에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 중개대상물확인·설명서 교부일자는 거래계약서에 기재해야 할 사항이 아니다.

② 당해 중개행위를 한 소속공인중개사도 거래계약서를 작성할 수 있으며, 이 경우 중개업자만 서명 및 날인하면 된다.

③ 거래계약서는 국토교통부장관이 정하는 표준 서식으로 작성해야 한다.

④ 법인의 분사무소가 설치되어 있는 경우, 그 분사무소에서 작성하는 거래계약서에 분사무소의 책임자가 서명 및 날인해야 한다.

⑤ 중개업자가 거래계약서에 거래내용을 거짓으로 기재한 경우, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해진다.

30. 정답 : ④

해설 : ① 중개대상물확인·설명서 교부일자는 거래계약서 필수기재사항이다. ② 중개업자가 서명 및 날인하고, 당해 업무를 수행한 공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. ③ 국토교통부장관이 정하는 표준 서식은 권장사항으로 반드시 사용해야 할 서식에 해당되지 않는다. ⑤ 상대적 취소사유에 해당된다.

31. 공인중개사법령상 중개업자의 부동산거래계약 신고서 작성방법에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 거래당사자가 다수인 경우 매수인 또는 매도인의 주소란에 각자의 거래지분 비율을 표시한다.

② 거래대상 부동산의 종류가 건축물인 경우에는「건축법 시행령」에 따른 용도별 건축물의 종류를 적는다.

③ 거래대상 면적에는 실제 거래면적을 계산하여 적되, 집합건축물의 경우 전용면적과 공용면적을 합산하여 기재한다.

④ 거래대상 거래금액란에는 둘 이상의 부동산을 함께 거래하는 경우 각각의 부동산별 거래금액을 적는다.

⑤ 중개업자의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항을 기재해야 한다.

31. 정답 : ③

해설 : 계약대상 면적에는 실제 거래면적을 계산하여 적되, 건축물 면적은 집합건축물의 경우 전용면적을 기재하고, 단독건축물의 경우 연면적을 적습니다.

32. 중개업자가 X시에 소재하는 주택의 면적이 3분의 1인 건축물에 대하여 매매와 임대차계약을 동시에 중개하였다. 중개업자가 甲으로부터 받을 수 있는 중개수수료의 최고한도액은?

<계약 조건>

1. 계약당사자: 甲(매도인, 임차인)과 乙(매수인, 임대인)

2. 매매계약: 1)매매대금: 1억원, 2) 매매계약에 대하여 합의된 중개수수료: 100만원

3. 임대차계약: 1) 임대보증금: 3천만원, 2) 월차임: 30만원, 3) 임대기간: 2년

<X시 중개수수료 조례 기준>

1. 매매대금 5천만원 이상 2억원 미만: 상한요율 0.5% (한도액 80만원)

2. 보증금액 5천만원 이상 1억원 미만: 상한요율 0.4% (한도액 30만원)

① 50만원

② 74만원

③ 90만원

④ 100만원

⑤ 124만원

32. 정답 : ③

해설 : 동일한 중개대상물(건축물)에 대하여 동일 당사자(甲과乙)간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회(동시에)에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다. 그러므로 매매에 대한 중개수수료만 적용된다.

또한 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상인 경우에는 주택의 규정을 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1 미만인 경우에는 주택 외의 규정을 적용한다. 본 사례에서는 주택의 면적이 3분의 1인 건축물이므로 주택 외의 매매만 중개수수료를 계산하면 된다.

1억 × 0.9%(주택 외의 최고한도) = 90만원이다. 일방에게서 받을 수 있는 중개수수료 최고한도액은 90만원이다.

33. 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」의 내용으로 틀린 것은?

① 공인중개사는 중개사무소 개설등록을 하지 않으면 매수신청대리인 등록을 할 수 없다.

② 중개업자가 매수신청대리를 위임받은 경우 당해 매수신청대리 대상물의 경제적 가치에 대하여는 위임인에게 설명하지 않아도 된다.

③ 중개업자는 매수신청대리에 관한 수수료표와 수수료에 대하여 위임인에게 위임계약 전에 설명해야 한다.

④ 중개업자는 매수신청대리행위를 함에 있어서 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석해야 한다.

⑤ 중개업자가 매수신청대리 업무정지처분을 받은 때에는 업무정지사실을 당해 중개사사무소의 출입문에 표시해야 한다.

33. 정답 : ②

해설 : 경제적 가치는 확인설명사항에 해당된다.

공인중개사법령과 매수신청대리인 등록규칙의 차이점은 다음과 같다.

근거법령		공인중개사 법령	매수신청대리인 등록규칙
과 정		자격취득→실무교육→개설등록→실무교육→대리인등록
등록	등록관청	시․군․구청장	지방법원장
	등록신청자	공인중개사 법인	공인중개사인 중개업자 법인인 중개업자
	등록기준	업무보증설정 ×	업무보증설정 ○
	등록신청시	보증설정증명서면 ×	보증설정증명서면 ○
	등록통보	7일이내	14일이내
실무 교육	실시권자	시․도지사	법원행정처장 지정하는 기관
	대상자	중개업자, 법인의 사원․임원, (분)책임자가 되고자 하는 자	공인중개사인 중개업자 법인인 중개업자(대표자만)
확인 설명	설명사항	경제적 가치 ×	경제적 가치 ○
	설명서 보관	3년	5년
협회	감독권자	국토부장관	법원행정처장
	시․도지부	국토부장관	지방법원장
업무정지기간		6월이하	1월이상 2년이하

34. 중개업자가 법원의 부동산경매에 관하여 의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?

① 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 매수신고가격의 10분의 1로 한다.

② 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.

③ 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.

④ 가압류채권에 대항할 수 있는 전세권은 그 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

⑤ 재매각절차에서 전(前)의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며, 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못한다.

34. 정답 : ①

해설 : 매수신청의 보증금액은 매수신고가격의 10분의 1이 아니라 최저매각가격의 10분의 1이다.

35. 중개업자가 중개의뢰인에게 중개대상물에 관한 법률관계를 설명한 내용으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 건물 없는 토지에 저당권이 설정된 후, 저당권설정자가 건물을 신축하고 저당권의 실행으로 인하여 그 토지와 지상건물이 소유자를 달리하게 된 경우에 법정지상권이 성립한다.

② 대지와 건물이 동일소유자에게 속한 경우, 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

③ 지상권자가 약정된 지료를 2년 이상 지급하지 않은 경우, 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

④ 지상권자가 지상물의 소유자인 경우, 지상권자는 지상권을 유보한 채 지상물 소유권만을 양도할 수 있다.

⑤ 지상권의 존속기간은 당사자가 설정행위에서 자유롭게 정할 수 있으나, 다만 최단기간의 제한이 있다.

35. 정답 : ①

해설 : 건물 없는 토지에 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가 담보권의 실행을 위한 경매절차에서 경매로 인하여 그 토지와 지상 건물이 소유자를 달리하였을 경우에는 법정지상권이 성립되지 않는다.

36. 중개업자가 토지를 중개하면서 분묘기지권에 대해 설명한 내용으로 틀린 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

㉠ 장래의 묘소(가묘)는 분묘에 해당하지 않는다.

㉡ 분묘의 특성상, 타인의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에도 즉시 분묘기지권을 취득한다.

㉢ 평장되어 있어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 아니한 경우, 분묘기지권이 인정되지 아니한다.

㉣ 분묘기지권의 효력이 미치는 범위는 분묘의 기지 자체에 한정된다.

① ㉠, ㉢

② ㉡, ㉣

③ ㉢, ㉣

④ ㉠, ㉡, ㉢

⑤ ㉠, ㉡, ㉣

36. 정답 : ②

해설 : ㉡ 타인 소유의 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에는 20년간 평온․공연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 분묘기지권을 시효로 취득한다(대판 1995.2.28, 94다37912). ㉣ 분묘수호자가 그 분묘에 대하여 가지는 관습에 의한 지상권 유사의 물권은 비단 그 분묘의 기지뿐만 아니라 그 분묘의 설치목적인 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 분묘기지 주위의 공지를 포함한 지역에 까지 미치는 것이다(대판 1986.3.25, 85다카2496).

37. 공인중개사가 중개행위를 하면서 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법령에 대하여 설명한 내용으로 옳은 것은?

① 위법한 명의신탁약정에 따라 수탁명의로 등기한 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.

② 무효인 명의신탁약정에 따라 수탁자명의로 등기한 명의신탁자에게 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 확정금액의 과징금을 부과한다.

③ 위법한 명의신탁의 신탁자라도 이미 실명등기를 하였을 경우에는 과징금을 부과하지 않는다.

④ 명의신탁을 이유로 과징금을 부과받은 자에게 과징금부과일부터 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 매년 이행강제금으로 부과한다.

⑤ 종교단체의 명의로 그 산하조직이 보유하나 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, 그 등기는 언제나 무효이다.

37. 정답 : ①

해설 : 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자 및 그를 교사(교사)하여 해당 규정을 위반하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다(실명법 제7조 제1항).

1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자

2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자

38. 중개업자가 중개의뢰인에게 임대차의 존속기간 등과 관련하여 설명한 내용으로 틀린 것은?

①「민법」상 임대차의 최단존속기간에 관한 규정은 없다.

②「민법」상 임대차계약의 갱신 횟수를 제한하는 규정은 없다.

③「주택임대차보호법」상 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

④「주택임대차보호법」상 임대차의 최단존속기간은 2년이나, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

⑤「민법」상 존속기간의 약정이 없는 토지임대차에서 임차인이 계약해지의 통고를 하면, 임대인이 해지통고를 받은 날부터 6월이 경과해야 해지의 효력이 발생한다.

38. 정답 : ⑤

해설 – 민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)

① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

39. 주택임대차계약에 대하여 중개업자가 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

㉠ 임차인이 주택의 인도를 받고 주민등록을 마친 날과 제3자의 저당권설정 등기일이 같은 날이면 임차인은 저당권의 실행으로 그 주택을 취득한 매수인에게 대항하지 못한다.

㉡ 임차인이 임차권등기를 통하여 대항력을 가지는 경우, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

㉢ 소액임차인의 최우선변제권은 주택가액(대지가액 포함)의 3분의 1에 해당하는 금액까지만 인정된다.

㉣ 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임대인은 언제든지 임차인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

① ㉠, ㉡

② ㉡, ㉣

③ ㉢, ㉣

④ ㉠, ㉡, ㉢

⑤ ㉠, ㉢, ㉣

39. 정답 : ③

해설 : ㉢ 소액임차인의 최우선변제권은 주택가액(대지가액 포함)의 3분의 1이 아니라 2분의 1에 해당하는 금액까지만 인정된다. ㉣ 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에 임대인은 2년을 보장해 주어야 하며, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

40. 중개업자가 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차를 중개하면서 의뢰인에게 설명한 내용으로 옳은 것은?

① 상가건물의 임대차를 등기한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

② 임차인은 대항력과 확정일자를 갖춘 경우, 경매에 의해 매각된 임차건물을 양수인에게 인도하지 않더라도 배당에서 보증금을 수령할 수 있다.

③ 임대차 기간을 6월로 정한 경우, 임차인은 그 유효함을 주장할 수 없다.

④ 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 그 존속기간은 임대인이 그 사실을 안 때로부터 1년으로 본다.

⑤ 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

40. 정답 : ⑤

해설 : 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다(상임법 제13조 제2항). ① 등기한 때에는 그 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다(상임법 제5조 제3항). ③ 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(상임법 제9조 제1항). ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다(상임법 제10조 제4항).