25회 공인중개사

부동산공법 (A형) 정답 및 해설(2)

김희상 – 박문각 강남, 종로공인중개사학원

21. 도시 및 주거환경정비법령상 정비구역 안에서의 행위 중 시장ㆍ군수의 허가를 받아야 하는 것을 모두 고른 것은? (단, 재해복구 또는 재난수습과 관련 없는 행위임)

㉠ 가설건축물의 건축

㉡ 죽목의 벌채

㉢ 공유수면의 매립

㉣ 이동이 용이하지 아니한 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위

① ㉠, ㉡

② ㉢, ㉣

③ ㉠, ㉡, ㉢

④ ㉡, ㉢, ㉣

⑤ ㉠, ㉡, ㉢, ㉣

21. 정답 : ⑤

해설 : 정비구역에서 ㉠ 가설건축물의 건축, ㉡ 죽목의 벌채, ㉢ 공유수면의 매립, ㉣ 이동이 용이하지 아니한 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위는 시장ㆍ군수에게 허가를 받아야 한다.

22. 도시 및 주거환경정비법령상 주택재개발사업 조합에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 주택재개발사업 추진위원회가 조합을 설립하려면 시ㆍ도시자의 인가를 받아야 한다.

② 조합원의 수가 50인 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다.

③ 조합원의 자격에 관한 사항에 대하여 정관을 변경하고자 하는 경우 총회에서 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다.

④ 조합의 이사는 대의원회에서 해임될 수 있다.

⑤ 조합의 이사는 조합의 대의원을 겸할 수 있다.

22. 정답 : ③

해설 : ① 주택재개발사업 추진위원회가 조합을 설립하려면 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다.

② 조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다.

④ 조합의 이사는 대의원회에서 해임될 수 없고, 총회의 의결을 거쳐야 한다.

⑤ 조합의 이사는 조합의 대의원을 겸할 수 없다.

23. 도시 및 주거환경정비법령상 주택재건축사업에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 주택재건축사업에 있어 ‘토지등소유자’는 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자와 지상권자를 말한다.

② 주택재건축사업은 정비구역 안에서 시행되어야 하며 정비구역이 아닌 구역에서 시행될 수 없다.

③ 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 법령상 요구되는 토지등소유자의 동의를 얻어 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다.

④ 건축물의 매매로 인하여 조합원의 권리가 이전되어 조합원을 신규가입시키는 경우 조합원의 동의없이 시장ㆍ군수에게 신고하고 변경할 수 있다.

⑤ 주택재건축사업의 안전진단에 드는 비용은 시ㆍ도지사가 부담한다.

23. 정답 : ④

해설 : ① 주택재건축사업에 있어 ‘토지등소유자’는 정비구역 안에 소재한 건축물 및 부속토지의 소유자를 말한다.(지상권자✘)

② 주택재건축사업은 정비구역 안에서 시행되어야 하며 정비구역이 아닌 구역에서 시행될 수 있다.

③ 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 법령상 요구되는 토지등소유자의 동의를 얻어 시장ㆍ군수에게 인가를 받아야 한다.

⑤ 주택재건축사업의 안전진단에 드는 비용은 시장ㆍ군수가 부담한다.

24. 도시 및 주거환경정비법령상 조합에 의한 주택재개발사업의 시행에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 사업을 시행하고자 하는 경우 시장ㆍ군수에게 사업시행인가를 받아야 한다.

② 사업시행계획서에는 일부 건축물의 존치 또는 리모델링에 관한 내용이 포함될 수 있다.

③ 인가받은 사업시행계획 중 건축물이 아닌 부대ㆍ복리시설의 위치를 변경하고 하는 경우에는 변경인가를 받아야 한다.

④ 사업시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자를 위하여 사업시행자가 지방자치단체의 건축물을 임시수용시설로 사용하는 경우 사용료 또는 대부료는 면제된다.

⑤ 조합이 시ㆍ도지사 또는 주택공사등에게 주택재개발사업의 시행으로 건설된 임대주택의 인수를 요청하는 경우 주택공사 등이 우선하여 인수하여야 한다.

24. 정답 : ⑤

해설 : ⑤ 조합이 주택재개발사업의 시행으로 건설된 임대주택의 인수를 요청하는 경우 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수가 우선하여 인수하여야 한다.

25. 주택법령상 주택조합에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합은 등록하지 않고 20세대 이상의 공동주택의 건설사업을 시행할 수 있다.

② 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 토지에 대하여 매도청구를 할 수 없다.

③ 국민주택을 공급받기 위하여 직장주택조합을 설립하려는 자는 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.

④ 투기과열지구에서 설립인가를 받은 지역주택조합이 구성원을 선정하는 경우 신청서의 접수 순서에 따라 조합원의 지위를 인정하여서는 아니 된다.

⑤ 시공자와의 공사계약 체결은 조합총회의 의결을 거쳐야 한다.

25. 정답 : ②

해설 : ② 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 토지에 대하여 매도청구 할 수 있다.

26. 주택법령상 국민주택채권에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 국민주택채권은 수도권에서 주거전용면적에 1세대당 100제곱미터 이하인 주택의 건설사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 발행하는 것이다.

② 국가 또는 지방자치단체에 등기ㆍ등록을 신청하는 자가 매입하는 국민주택채권은 제2종 국민주택채권이다.

③ 제1종 국민주택채권의 원리금은 발행일부터 10년이 되는 날에 상환한다.

④ 사립학교법의 규정에 의한 사립학교경영자가 교육용 토지를 취득하여 소유권의 이전등기를 하는 때에는 제1종 국민주택채권을 매입하여야 한다.

⑤ 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사는 제1종 국민주택채권의 매입의무가 면제된다.

26. 정답 : ⑤

해설 : ① 국민주택채권은 수도권에서 주거전용면적에 1세대당 85제곱미터 이하인 주택의 건설사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 발행하는 것이다.

② 국가 또는 지방자치단체에 등기ㆍ등록을 신청하는 자가 매입하는 국민주택채권은 제1종 국민주택채권이다.

③ 제1종 국민주택채권의 원리금은 발행일부터 5년이 되는 날에 상환한다.

④ 사립학교법의 규정에 의한 사립학교경영자가 교육용 토지를 취득하여 소유권의 이전등기를 하는 때에는 제1종 국민주택채권을 매입하지 아니한다.

27. 주택법령상 리모델링에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 조례는 고려하지 않음)

① 기존 14층 건축물에 수직증축형 리모델링이 허용되는 경우 2개층까지 증축할 수 있다.

② 리모델링주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 인가신청서에 해당 주택소재재의 100분의 80 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서를 첨부하여 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.

③ 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고 리모델링을 할 수 있다.

④ 수직증축형 리모델링의 경우 리모델링주택조합의 설립인가신청서에 당해 주택이 사용검사를 받은 후 10년 이상의 기간이 경과하였음을 증명하는 서류를 첨부하여야 한다.

⑤ 리모델링주택조합이 시공자를 선정하는 경우 수의계약의 방법으로 하여야 한다.

27. 정답 : ①

해설 : ② 리모델링주택조합을 제외한 주택조합(지역ㆍ직장주택조합)은 설립인가를 받으려는 자는 인가신청서에 해당 주택소재재의 100분의 80 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서를 첨부하여 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.

③ 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다.

④ 수직증축형 리모델링의 경우 리모델링주택조합의 설립인가신청서에 당해 주택이 사용검사를 받은 후 15년 이상의 기간이 경과하였음을 증명하는 서류를 첨부하여야 한다.

⑤ 리모델링주택조합이 시공자를 선정하는 경우 경쟁입찰의 방법으로 하여야 한다.

28. 주택법령상 주택의 전매행위 제한 등에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 제한되는 전매에는 매매ㆍ증여ㆍ상속이나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위가 포함된다.

② 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매제한기간은 수도권ㆍ충청권 외의 지역의 경우 3년이다.

③ 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 일부가 이전하는 경우 전매제한의 대상이 되는 주택이라도 전매할 수 있다.

④ 사업주체가 전매행위가 제한되는 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우 그 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기 하여야 한다.

⑤ 전매행위 제한을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우 사업주체가 전매대금을 지급하고 해당 입주자로 선정된 지위를 매입하여야 한다.

28. 정답 : ④

해설 : ① 제한되는 전매에는 매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다.

② 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매제한기간은 수도권ㆍ충청권 외의 지역의 경우 1년이다.

③ 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 전매제한의 대상이 되는 주택이라도 전매할 수 있다.

⑤ 전매행위 제한을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우 사업주체가 매입비용을 지급하고 해당 입주자로 선정된 지위를 매입하여야 한다.

29. 주택법령상 주택공급과 관련하여 금지되는 공급질서 교란행위에 해당하지 않는 것은?

① 주택을 공급받을 수 있는 조합원 지위의 증여

② 주택상환사채의 저당

③ 주택을 공급받을 수 있는 조합원 지위의 매매를 위한 인터넷 광고

④ 주택상환사채의 매입을 목적으로 하는 전화 광고

⑤ 입주자저축 증서의 증여

29. 정답 : ②

해설 : ② 주택상환사채의 저당은 공급질서 교란금지행위에 해당하지 않는다.

30. 주택법령상 인가 대상 행위가 아닌 것은?

① 지역주택조합의 해산

② 리모델링주택조합의 설립

③ 국민주택을 공급받기 위하여 설립한 직장주택조합의 해산

④ 승인받은 조합원 추가모집에 따른 지역주택조합의 변경

⑤ 지역주택조합의 설립

30. 정답 : ③

해설 : ③ 국민주택을 공급받기 위하여 설립한 직장주택조합의 해산하는 경우에는 신고하여야 한다.

31. 주택법령상 투기과열지구에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 일정한 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 경우 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있다.

② 시ㆍ도지사가 투기과열지구를 지정하는 경우 당해 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 협의하여야 한다.

③ 투기과열지구로 지정되면 투기과열지구 내의 기존 주택에 대해서 주택의 전매제한이 적용된다.

④ 주택의 분양계획이 지난달보다 30퍼센트 이상 증가한 곳은 투기과열지구로 지정하여야 한다.

⑤ 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위를 세대원 전원이 해외로 이주하게 되어 사업주체의 동의를 받아 전매하는 경우에는 전매제한이 적용되지 않는다.

31. 정답 : ⑤

해설 : ① 일정한 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 경우 관할 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 해당 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있다.

② 시ㆍ도지사가 투기과열지구를 지정하는 경우 당해 지역의 국토교통부장관과 협의하여야 한다.

③ 투기과열지구로 지정되면 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여 전매제한이 적용된다.

④ 주택의 분양계획이 지난달보다 30퍼센트 이상 감소한 곳은 투기과열지구로 지정할 수 있다.

32. 건축법령상 도시지역에 건축하는 건축물의 대지와 도로 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 연면적의 합계가 2천 제곱미터인 공장의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다.

② 쓰레기로 매립된 토지에 건축물을 건축하는 경우 성토, 지반 개량 등 필요한 조치를 하여야 한다.

③ 군수는 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 4미터 이하의 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다.

④ 담장의 지표 위 부분은 건축선의 수직면을 넘어서는 아니 된다.

⑤ 공장의 주변에 허가권자가 인정한 공지인 광장이 있는 경우 연면적의 합계가 1천 제곱미터인 공장의 대지는 도로에 2미터 이상 접하지 않아도 된다.

32. 정답 : ①

해설 : ① 연면적의 합계가 3천 제곱미터인 공장의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다.

33. 건축법령상 건축물의 높이 제한에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 건축법 제73조에 따른 적용 특례 및 조례는 고려하지 않음)
① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물에 대하여는 일조의 확보를 위한      높이 제한이 적용된다.

② 일반상업지역에 건축하는 공동주택으로서 하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 경     우에는 채광의 확보를 위한 높이 제한이 적용된다.

③ 건축물의 높이가 정하여지지 아니한 가로구역의 경우 건축물 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 전면(前面)도로의 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 1.5배를 넘을 수 없다.

④ 허가권자는 같은 가로구역에서 건축물의 용도 및 형태에 따라 건축물의 높이를 다르게 정할 수 있다.

⑤ 허가권자는 가로구역별 건축물의 최고 높이를 지정하려면 지방건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.

33. 정답 : ②

해설 : ② 일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 공동주택의 경우에는 채광의 확보를 위한 높이 제한이 적용되지 않는다.

34. 건축법령상 대지의 조경 및 공개공지등의 설치에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 건축법 제73조에 따른 적용 특례 및 조례는 고려하지 않음)

① 도시ㆍ군계획시설에서 건축하는 연면적의 합계가 1천 500제곱미터 이상인 가설건축물에 대하여는 조경 등의 조치를 하여야 한다.

② 면적 5천 제곱미터 미만인 대지에 건축하는 공장에 대하여는 조경 등의 조치를 하지 아니할 수 있다.

③ 녹지지역에 건축하는 창고에 대해서는 조경 등의 조치를 하여야 한다.

④ 상업지역의 건축물에 설치하는 공개공지등의 면적은 대지면적의 100분의 10을 넘어야 한다.

⑤ 공개공지 등을 설치하는 경우 건축물의 건폐율은 완화하여 적용할 수 있으나 건축물의 높이 제한은 완화하여 적용할 수 없다.

34. 정답 : ②

해설 : ① 도시ㆍ군계획시설에서 건축하는 연면적의 합계가 1천 500제곱미터 이상인 가설건축물에 대하여는 조경 등의 조치를 하지 아니할 수 있다.

③ 녹지지역에 건축하는 창고에 대해서는 조경 등의 조치를 하지 아니할 수 있다.

④ 상업지역의 건축물에 설치하는 공개공지 등의 면적은 대지면적의 100분의 10 이하의 범위에서 건축조례로 정한다.

⑤ 공개공지 등을 설치하는 경우 건축물의 용적률과 건축물의 높이 제한은 완화하여 적용할 수 있다.

35. 건축법령상 사용승인을 받은 건축물의 용도변경이 신고대상인 경우만을 모두 고른 것은?

용도변경 전               용도변경 후

㉠ 판매시설                  창고시설

㉡ 숙박시설                  위락시설

㉢ 장례식장                  종교시설

㉣ 의료시설                교육연구시설

㉤ 제1종 근린생활시설        업무시설

① ㉠, ㉡       ② ㉠, ㉢      ③ ㉡, ㉣     ④ ㉢, ㉤      ⑤ ㉣, ㉤

35. 정답 : ④

해설 : ㉠ 판매시설을 창고시설로의 용도변경은 허가대상이다.

㉡ 숙박시설을 위락시설로의 용도변경은 허가대상이다.

㉢ 장례식장을 종교시설로의 용도변경은 신고대상이다.

㉣ 의료시설을 교육연구시설로의 용도변경은 기재변경신청대상이다.

㉤ 제1종 근린생활시설을 업무시설로의 용도변경은 신고대상이다.

36. 건축법령상 건축허가 및 건축신고 등에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 조례는 고려하지 않음)

① 바닥면적이 각 80제곱미터인 3층의 건축물을 신축하고자 하는 자는 건축허가의 신청 전에 허가권자에게 그 건축의 허용성에 대한 사전결정을 신청할 수 있다.

② 연면적의 10분의 3을 증축하여 연면적의 합계가 10만 제곱미터가 되는 창고를 광역시에 건축하고자 하는 자는 광역시장의 허가를 받아야 한다.

③ 건축물의 건축허가를 받으면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 개발행위허가를 받은 것으로 본다.

④ 연면적의 합계가 200제곱미터인 건축물의 높이를 2미터 증축할 경우 건축신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.

⑤ 건축신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다.

36. 정답 : ②

해설 : ② 연면적의 10분의 3을 증축하여 연면적의 합계가 10만 제곱미터가 되는 창고는 광역시장의 허가대상에서 제외된다.

37. 건축법령상 ‘건축’에 해당하는 것을 모두 고른 것은?

㉠ 건축물이 없던 나대지에 새로 건축물을 축조하는 것

㉡ 기존 5층의 건축물이 있는 대지에서 건축물의 층수를 7층으로 늘리는 것

㉢ 태풍으로 멸실된 건축물을 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는      것

㉣ 건축물의 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지에서 옆으로 5미터 옮기는 것

① ㉠, ㉡              ② ㉢, ㉣              ③ ㉠, ㉡, ㉢

④ ㉡, ㉢, ㉣          ⑤ ㉠, ㉡, ㉢, ㉣

37. 정답 : ⑤

해설 : ㉠ 건축물이 없던 나대지에 새로 건축물을 축조하는 것은 신축에 해당한다.

㉡ 기존 5층의 건축물이 있는 대지에서 건축물의 층수를 7층으로 늘리는 것은 증축에      해당한다.

㉢ 태풍으로 멸실된 건축물을 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는      것은 재축에 해당한다.

㉣ 건축물의 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지에서 옆으로 5미터 옮기는 것은     이전에 해당한다.

38. 건축법령상 대지면적이 160제곱미터인 대지에 건축되어 있고, 각 층의 바닥면적이 동일한 지하 1층ㆍ지상 3층인 하나의 평지붕 건축물로서 용적률이 150퍼센트라고 할 때, 이 건축물의 바닥면적은 얼마인가? (단, 제시된 조건 이외의 다른 조건이나 제한은 고려하지 아니함)

① 60제곱미터

② 70제곱미터

③ 80제곱미터

④ 100제곱미터

⑤ 120제곱미터

38. 정답 ③

해설 : ③ 용적률=연면적/대지면적×100이다. 현재 용적률은 150%이고, 대지면적이 160제곱미터이다. 이 경우 연면적은 대지면적(160제곱미터)의 1.5배가 연면적이 된다. 따라서 이 건축물의 연면적은 240제곱미터가 된다. 여기에서 지하층은 용적률 산정시 연면적에서 제외되기 때문에 지상 3층만 계산하면 이 건축물의 바닥면적은 80제곱미터가 된다.

39. 농지법령상 농지 소유자가 소유 농지를 위탁경영할 수 있는 경우는?

① 1년간 국내 여행 중인 경우

② 농업법인이 소송 중인 경우

③ 농작업 중의 부상으로 2개월간 치료가 필요한 경우

④ 구치소에 수용 중이어서 자경할 수 없는 경우

⑤ 2개월간 국외 여행 중인 경우

39. 정답 : ④

해설 : 농지의 위탁경영사유는 다음과 같다.

1.「병역법」에 따라 징집 또는 소집된 경우

2. 3개월 이상 국외 여행 중인 경우

3. 농업법인이 청산 중인 경우

4. 질병, 취학, 선거에 따른 공직 취임, 부상으로 3월 이상의 치료가 필요한 경우, 교도     소ㆍ구치소 또는 보호감호시설에 수용 중인 경우로 자경할 수 없는 경우

5. 농지이용증진사업 시행계획에 따라 위탁경영하는 경우

6. 농업인이 자기 노동력이 부족하여 농작업의 일부를 위탁하는 경우

40. 농지법령상 농업경영에 이용하지 아니하는 농지의 처분의무에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 농지 소유자가 선거에 따른 공직취임으로 휴경하는 경우에는 소유농지를 자기의 농업경영에 이용하지 아니하더라도 농지처분의무가 면제된다.

② 농지 소유 상한을 초과하여 농지를 소유한 것이 판명된 경우에는 소유농지 전부를 처분하여야 한다.

③ 농지처분의무 기간은 처분사유가 발생한 날부터 6개월 이다.

④ 농지전용신고를 하고 그 농지를 취득한 자가 질병으로 인하여 취득한 날부터 2년이 초과하도록 그 목적사업에 착수하지 아니한 경우에는 농지처분의무가 면제된다.

⑤ 농지 소유자가 시장ㆍ군수 또는 구청장으로부터 농지처분명령을 받은 경우 한국토지주택공사에 그 농지의 매수를 청구할 수 있다.

40. 정답 : ①

해설 : ② 농지 소유 상한을 초과하여 농지를 소유한 것이 판명된 경우에는 소유상한을 초과하는 면적에 해당하는 농지를 처분하여야 한다.

③ 농지처분의무 기간은 처분사유가 발생한 날부터 1년이다.

④ 농지전용신고를 하고 그 농지를 취득한 자가 질병으로 인하여 취득한 날부터 2년이 초과하도록 그 목적사업에 착수하지 아니한 경우에는 해당 농지를 처분하여야 한다.

⑤ 농지 소유자가 시장ㆍ군수 또는 구청장으로부터 농지처분명령을 받은 경우 한국농어촌공사에 그 농지의 매수를 청구할 수 있다.