<제25회 공인중개사>

부동산학개론 25회 기출문제(A형) 정답 및 해설(1)

피영주 – 박문각 노량진공인중개사학원

부동산학개론 25회 기출문제(A형) 정답 및 해설

01. 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지이다.

② 나지는 지상권 등 토지의 사용․수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지이다.

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다.

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용․수익이 제한되는 경우가 있다.

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용의 기대가능성이 낮다.

01. 정답 : ③

해설 : ③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 낮게 평가된다.

02. 일정기간 동안 상환액을 특정 비율로 증액하여 원리금상환액을 초기에는 적게 부담하고, 시간의 경과에 따라 부담을 늘려가는 방식은?

① 원리금균등분할상환방식

② 체증식 분할상환방식

③ 체감식 분할상환방식

④ 만기일시상환방식

⑤ 잔액일시상환방식

02. 정답 : ②

해설 : ② 체증식 분할(점증)상환방식에 대한 설명이다.

03. 부동산의 가격과 가치에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 가격은 특정 부동산에 대한 교환의 대가로서 매수인이 지불한 금액이다.

② 가치는 효용에 중점을 두며, 장래 기대되는 편익은 금전적인 것뿐만 아니라 비금전적인 것을 포함할 수 있다.

③ 가격은 대상부동산에 대한 현재의 값이지만, 가치는 장래 기대되는 편익을 예상한 미래의 값이다.

④ 가치란 주관적인 판단이 반영된 것으로 각 개인에 따라 차이가 발생할 수 있다.

⑤ 주어진 시점에서 대상부동산의 가치는 다양하다.

03. 정답 : ③

해설 : ③ 가격은 대상부동산에 대한 과거의 값이며, 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 현재의 값이다.

04. 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m² 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택이다.

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며,  1개 동의 바닥면적(부설주차장 면적 제외)이 330m² 이하인 공동주택이다.

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330m² 이하이고, 층수가 5개 층 이하인 주택이다.

④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서, 독립된 주거형태가 아니며 연면적이 330m² 이하, 층수가 3층 이하인 주택이다.

⑤ 도시형생활주택은 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형 연립주택․단지형 다세대주택․원룸형 주택 등이 있다.

04. 정답 : ④

해설 : ① 660m² 이하 ⇨ 660m² 초과

② 330m² 이하 ⇨ 660m² 이하

③ 330m² 이하이고, 층수가 5개 층 이하 ⇨ 660m² 이하이고, 층수가 4개 층 이하

⑤ 350세대 미만 ⇨ 300세대 미만

05. 아파트 재건축사업시 조합의 사업성에 부정적인 영향을 주는 요인은 모두 몇 개인가? (단, 다른 조건은 동일함)

• 건설자재 가격의 상승

• 일반분양분의 분양가 상승

• 조합원 부담금 이상

• 용적률의 할증

• 이주비 대출금리의 하락

• 공사기간의 연장

• 기부채납의 증가

① 2개	② 3개	③4개	④ 5개	⑤ 6개

05. 정답 : ③

해설 : ③ 조합의 사업성에 부정적인 영향을 주는 요인은 모두 4개이다.

• 건설자재 가격의 상승

• 조합원 부담금 인상

• 공사기간의 연장

• 기부채납의 증가

06. 아파트시장의 수요곡선을 좌측으로 이동시킬 수 있는 요인은 모두 몇 개인가? (단, 다른 조건은 동일함)

• 수요자의 실질소득 증가

• 건축원자재 가격의 하락

• 사회적 인구감소

• 아파트가격의 하락

• 아파트 선호도 감소

• 대체주택 가격의 하락

• 아파트 담보대출금리의 하락

① 2개	② 3개	③4개	④ 5개	⑤ 6개

06. 정답 : ②

해설 : ② 수요곡선의 좌측 이동은 수요의 감소를 의미한다.

수요의 감소 요인은 사회적 인구의 감소, 아파트 선호도 감소, 대체주택 가격의 하락, 3개이며, 수요곡선을 좌측으로 이동시키는 요인이 된다.

07. 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은?

① 건물

② 소유권보종등기된 입목

③ 구거

④ 명인방법을 구비한 수목

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

07. 정답 : ③

해설 : ③ 구거란 ｢측량·수로조사 및 지적에 관한 법률｣의 지목 중 하나로, 용수나 배수를 목적으로 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로 및 그 부속시설물의 부지 그리고 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로의 부지를 말하며, 구거는 독립물에 해당되지 않는다.

08. 아파트시장의 균형가격과 균형거래량의 변화에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 우하향하는 수요곡선과 우상향하는 공급곡선의 균형상태를 가정하며, 다른 조건은 동일함)

① 공급이 불변이고 수요가 감소하는 경우, 새로운 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.

② 수요가 불변이고 공급이 증가하는 경우, 새로운 균형가격은 하락하고 균형거래량은 증가한다.

③ 수요의 증가가 공급의 증가보다 큰 경우, 새로운 균형가격은 상승하고 균형거래량도 증가한다.

④ 공급의 감소가 수요의 감소보다 큰 경우, 새로운 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.

⑤ 수요의 감소가 공급의 감소보다 큰 경우, 새로운 균형가격은 하락하고 균형거래량도 감소한다.

08. 정답 : ①

해설 : ① 공급이 불변, 수요가 감소하면 새로운 균형가격은 감소하고, 균형거래량도 감소한다.

09. 어느 지역의 오피스텔 가격이 4% 인상되었다. 오피스텔 수요의 가격탄력성이 2.0이라면, 오피스텔 수요량의 변화는? (단, 오피스텔은 정상재이고, 가격탄력성은 절대값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)

① 4% 증가	② 4% 감소	③ 8% 증가

④ 8% 감소	⑤ 변화 없음

09. 정답 : ④

해설 :

수요의 탄력성=수요량의 변화율/가격변화율

2 = 수요량의 변화율/4%

그러므로 수요량의 변화율은 8%(=4×2)이며, 가격이 4% 인상되었으므로 수요량은 8% 감소한다.

10. 부동산관리에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 부동산의 법률관리는 부동산자산의 포트폴리오 관점에서 자산-부채의 재무적 효율성을 최적화하는 것이다.

② 부동산관리에서 ‘유지’란 외부적인 관리행위로 부동산의 외형․형태를 변화시키면서 양호한 상태를 지속시키는 행위다.

③ 건물관리의 경우 생애주기비용(Life Cycle Cost)분석을 통해 초기투자비와 관리유지비의 비율을 조절함으로써 보유기간 동안 효과적으로 총비용을 관리할 수 있다.

④ 시설관리는 시장 및 지역경제분석, 경쟁요인 및 수요분석 등이 주요업무다.

⑤ 자산관리는 건물의 설비, 기계운영 및 보수, 유지관리업무에 한한다.

10. 정답 : ③

해설 : ① 법률관리 ⇨ 경제적 관리

② 변화시키면서 ⇨ 변화시키지 않고

④ 시설관리 ⇨ 자산관리

⑤ 자산관리 ⇨ 시설관리

11. 부동산조세정책에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

① 토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 정부가 토지보유세를 부과할 때에는 토지용도에 관계없이 동일한 세금을 부과해야 한다.

② 임대주택에 재산세가 중과되면, 증가된 세금은 장기적으로 임차인에게 전가될 수 있다.

③ 주택의 보유세 감면은 자가소유를 촉진할 수 있다.

④ 주택의 취득세율을 낮추면 주택수요가 증가할 수 있다.

⑤ 공공임대주택의 공급확대는 임대주택의 재산세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화시킬 수 있다.

11. 정답 : ①

해설 : ① 토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 정부가 토지보유세를 부과할 때에 토지용도에 관계없이 동일한 세금을 부과하는 것은 바람직하지 않다.

12. 정부가 부동산시장에 개입할 수 있는 근거가 아닌 것은?

① 토지자원배분의 비효율성

② 부동산 투기

③ 저소득층 주거문제

④ 난개발에 의한 기반시설의 부족

⑤ 개발부담금 부과

12. 정답 : ⑤

해설 : ⑤ 개발부담금의 부과는 정부가 부동산시장에 개입하는 근거라고 볼 수 없다.

13. 부동산개발사업시 분석할 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 민감도분석은 시장에 공급된 부동산이 시장에서 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하여 해당 부동산시장의 추세를 파악하는 것이다.

② 시장분석은 특정 부동산에 관련된 시장의 수요와 공급 상황을 분석하는 것이다.

③ 시장성 분석은 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매 또는 임대될 수 있는 가능성을 조사하는 것이다.

④ 예비적 타당성 분석은 개발사업으로 예상되는 수입과 비용을 개략적으로 계산하여 수익성을 검토하는 것이다.

⑤ 인근지역분석은 부동산개발에 영향을 미치는 환경요소의 현황과 전망을 분석하는 것이다.

13. 정답 : ①

해설 : ① 흡수율분석에 대한 설명이다.

14. 임대주택제도 및 정책에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

① 정부가 임대주택공급을 증가시켰을 때 임차수요의 임대료탄력성이 클수록 임대료의 하락효과가 작아질 수 있다.

② “준공공임대주택”이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 10년 이상 계속하여 임대하는 전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택(“공공건설임대주택”은 제외한다)을 말한다.

③ “희망주택”의 임대료가 시장임대료보다 낮은 경우 임대료 차액만큼 주거비 보조효과를 볼 수 있다.

④ “장기전세주택”이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 30년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다.

⑤ 시장의 균형임대료보다 낮은 임대료 규제는 임대부동산의 공급 축소와 질적 저하를 가져올 수 있다.

14. 정답 : ④

해설 : ④ 30년의 범위 ⇨ 20년의 범위

15. 부동산투자의 위험과 수익에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산은 인플레이션 상황에서 화폐가치 하락에 대한 방어수단으로 이용될 수 있다.

② 체계적 위험은 지역별 또는 용도별로 다양하게 포트폴리오를 구성하면 피할 수 있다.

③ 위험조정할인율은 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원할 때 위헌에 따라 조정된 할인율이다.

④ 투자자의 요구수익률은 체계적 위험이 증대됨에 따라 상승한다.

⑤ 효율적 프론티어(Efficient Frontier)는 동일한 위험에서 최고의 수익률을 나타내는 투자대안을 연결한 선이다.

15. 정답 : ②

해설 : ② 체계적 위험이란 시장의 힘에 의해 야기되는 위험으로 모든 부동산에 영향을 주며, 포트폴리오 구성을 통한 분산투자로도 제거가 불가능한 피할 수 없는 위험이다.

16. 부동산관리에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 위탁관리방식은 건물관리의 전문성을 통하여 노후화의 최소화 및 효율적 관리가 가능하여 대형건물의 관리에 유용하다.

② 토지의 경계를 확인하기 위한 경계측량을 실시하는 등의 관리는 기술적 측면의 관리에 속한다.

③ 부동산관리는 법․제도․경영․경제․기술적인 측면이 있어, 설비 등의 기계적인 측면과 경제․경영을 포함한 종합적인 접근이 요구된다.

④ 자치관리방식은 관리요원이 관리사무에 안일해지기 쉽고, 관리의 전문성이 결여될 수 있는 단점이 있다.

⑤ 혼합관리방식은 필요한 부분만 선별하여 위탁하기 때문에 관리의 책임소재가 분명해지는 장점이 있다.

16. 정답 : ⑤

해설 : ⑤ 혼합관리방식은 필요한 부분만 선별하여 위탁하기 때문에 관리의 책임소재가 불분명해지는 단점이 있다.

17. PF(Project Financing)방식에 의한 부동산개발사업시 금융기관이 위험을 중이기 위해 취할 수 있는 조치가 아닌 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

① 위탁관리계좌(Escrow Account)의 운영

② 시공사에 책임준공 의무 부담

③ 대출금 보증에 대한 시공사의 신용보강 요구

④ 시행사․시공사에 추가출자 요구

⑤ 시행사 개발이익의 선지급

17. 정답 : ⑤

해설 : ⑤ 프로젝트 파이낸싱(PF) 방식에 의한 부동산개발사업시 ‘시행사 개발이익의 선지급’은 금융기관의 위험을 줄이기 위한 조치와 거리가 멀다.

18. 자산비중 및 경제상황별 예상수익률이 다음과 같은 때, 전체 구성자산의 기대수익률은? (단, 확률은 호황 40%, 불황 60%임)

구분	자산비중	경제상황별 예상수익률
		호 황	불 황
상가	20%	20%	10%
오피스텔	30%	25%	10%
아파트	50%	10%	8%

① 11.5%	② 12.0%	③ 12.5%	④ 13.0%	⑤ 13.5%

18. 정답 : ②

해설 : ② 호황이 40%, 불황이 60%일 때,

• 상가：(0.2×0.4)+(0.1×0.6)=0.14

• 오피스텔：(0.25×0.4)+(0.1×0.6)=0.16

• 아파트：(0.1×0.4)+(0.08×0.6)=0.088

⇨ 그러므로 전체구성자산의 기대수익률은,

(0.14×0.2)+(0.16×0.3)+(0.088×0.5)=0.12=12%

19. 다음의 (   )에 들어갈 이론 및 법칙으로 옳게 연결된 것은?

• ( ㉠ ) - 두 개 도시의 상거래흡인력은 두 도시의 인구에 비례하고, 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례 함.

• ( ㉡ ) - 도시 내부 기능지역이 침입, 경쟁, 천이과정을 거쳐 중심업무지구, 점이지대, 주거지역 등으로 분화함.

• ( ㉢ ) - 도시공간구조가 교통망을 따라 확장되어 부채꼴 모양으로 성장하고, 교통축에의 접근성이 지가에 영향을 주며 형성됨.

• ( ㉣ ) - 도시공간구조는 하나의 중심이 아니라 몇 개의 분리된 중심이 점진적으로 성장되면서 전체적인 도시가 형성됨.

① ㉠：선형이론, ㉡：소매인력법칙, ㉢：동심원이론, ㉣：다핵심이론

② ㉠：동심원이론, ㉡：다핵심이론, ㉢：선형이론, ㉣：소매인력법칙

③ ㉠：다핵심이론, ㉡：선형이론, ㉢：소매인력법칙, ㉣：동심원이론

④ ㉠：소매인력법칙, ㉡：다핵심이론, ㉢：선형이론, ㉣：동심원이론

⑤ ㉠：소매인력법칙, ㉡：동심원이론, ㉢：선형이론, ㉣：다핵심이론

19. 정답 : ⑤

해설 : ⑤ ㉠ - 소매인력법칙, ㉡ - 동심원이론, ㉢ - 선형이론, ㉣ - 다핵심이론에 대한 설명이다.

20. A와 B부동산시장의 함수조건하에서 가격변화에 따른 동태적 장기 조정과정을 설명한 거미집이론(Cob-web theory)에 의한 모형형태는? (단, P는 가격, Qd는 수요량, Qs는 공급량이고, 가격변화에 수요는 즉각적인 반응을 보이지만 공급은 시간적인 차이를 두고 반응하며, 다른 조건은 동일함)

• A부동산시장：2P=500-Qd, 3P=300+4Qs

• B부동산시장：P=400-2Qd, 2P=100+4Qs

① A：수렴형, B：발산형	② A：발산형, B：순환형

③ A：순환형, B：발산형	④ A：수렴형, B：순환형

⑤ A：발산형, B：수렴형

20. 정답 : ④

해설 : • A부동산시장：수렴형

수요함수 2P=500-Qd

P=250-1/2Qd

공급함수 3P=300+4Qs

P=100+4/3Qs

수요곡선의 기울기 (1/2)보다 공급곡선의 기울기(4/3)가 더 크다.

그러므로 수렴형에 해당된다.

• B부동산시장：순환형

수요함수 P=400-2Qd

공급함수 2P=100+4Qd

P=50+2Qd

수요곡선의 기울기(2)와 공급곡선의 기울기(2)가 같다.

그러므로 순환형에 해당된다.